¿Firmaste tu hipoteca hace años y crees que la prescripción de gastos de hipoteca ya te ha cerrado la puerta? No es tan sencillo. En febrero de 2026, el Tribunal Supremo volvió a dejar claro algo importante. El banco no puede dar por prescrita tu reclamación solo porque hubo sentencias o noticias sobre el tema. En Bibat Abogados revisamos cada escritura con este criterio. Aquí te explicamos cómo funciona.
Lo esencial en 30 segundos
- La prescripción de gastos de hipoteca es de cinco años para reclamar la devolución.
- Ese plazo no empieza el día que pagaste. Empieza cuando es firme la resolución que declara abusiva la cláusula.
- Que hubiera sentencias colectivas o mucha prensa no basta para dar por empezado tu plazo.
- Si el banco dice que tú ya sabías que la cláusula era abusiva, tiene que probarlo.
- No es automático: cada escritura tiene sus fechas y hay que revisarlas.
Qué ha dicho el Supremo sobre la prescripción de gastos de hipoteca
En la sentencia 312/2026, de 25 de febrero (recurso 4330/2025), el Tribunal Supremo desestimó el recurso de BBVA. El banco defendía que las reclamaciones de gastos habían prescrito. Alegaba que los clientes podían conocer la abusividad de la cláusula por las sentencias anteriores y por su difusión.
El Supremo no lo aceptó. Recordó que el plazo para reclamar empieza con la firmeza de la resolución que declara abusiva la cláusula. Ya lo había fijado en Pleno (sentencia 857/2024, de 14 de junio). Lo hizo siguiendo al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sentencia de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21). Es el criterio que rige hoy la prescripción de gastos de hipoteca.
Además, aclaró que una sentencia colectiva previa no hace correr el plazo de cada consumidor. Solo cambia si el banco prueba que ese cliente concreto ya conocía la abusividad. Las costas las impuso al banco.
Todas estas resoluciones pueden consultarse en el buscador del CENDOJ.
Cuándo empieza a contar la prescripción de gastos de hipoteca
| Situación | Qué significa para el plazo |
|---|---|
| Pagaste la notaría o la gestoría al firmar | El plazo no empieza ese día |
| Hubo una sentencia colectiva contra tu banco | Por sí sola no hace correr tu plazo |
| Hay una resolución firme que anula la cláusula | Desde su firmeza empiezan los cinco años |
| El banco prueba que tú ya sabías que era abusiva | Puede adelantar el inicio del plazo |
¿Ha prescrito tu reclamación? Lo que miramos
En muchas hipotecas antiguas la prescripción de gastos de hipoteca todavía no ha operado, pero depende de cada caso. Antes de decirte nada, revisamos cuatro cosas:
- La fecha de tu escritura. Para las firmadas antes del 16 de junio de 2019 se aplica el reparto de gastos fijado por el Supremo.
- Si hay una resolución firme que anule tu cláusula, y desde cuándo.
- Si hubo comunicaciones o reclamaciones previas entre tú y el banco. Si el banco intenta apoyarse en algo individual, lo estudiamos aparte.
- Los documentos que firmaste, por si el banco quiere demostrar que negociaste la cláusula.
Preferimos decirte con claridad si tu caso tiene recorrido antes que llevarte a reclamar sin opciones.
Cuánto puedes recuperar si no ha prescrito
Si la cláusula de gastos es nula, el banco debe devolverte lo que te cobró de más. Se suman los intereses legales desde que pagaste. La cantidad sale de tus facturas de notaría, gestoría y tasación, y de cómo se repartieron los gastos.
En nuestra guía para reclamar gastos de hipoteca entre 2016 y 2019 tienes el reparto del Supremo y los importes orientativos. Si quieres ver el tema desde el principio, lee nuestra guía para reclamar gastos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca? Sí. Lo que cuenta es lo que pagaste al firmar, no que la hipoteca siga viva.
¿Cuál es el plazo de la prescripción de gastos de hipoteca? Cinco años desde que es firme la resolución que anula la cláusula. Como cada caso tiene sus fechas, conviene revisarlo cuanto antes.
¿Tengo que ir a juicio? No necesariamente. Primero se reclama al banco por vía extrajudicial y solo si no responde o lo rechaza valoramos la demanda.
¿Firmaste tu hipoteca hace años?
Si te suena lo que has leído, lo vemos. Nos envías tu escritura y las facturas de gastos. Te decimos sin compromiso si la prescripción de gastos de hipoteca te afecta y si tienes algo que reclamar. También puedes revisar otras cláusulas abusivas de tu hipoteca, como la comisión de apertura.
Trabajamos a éxito. Si se resuelve por vía extrajudicial, nuestros honorarios son el 20 % + IVA de lo que recuperes. Si hay que ir a juicio y se gana con costas, las paga el banco. Si no recuperas nada, no nos pagas honorarios.
Rellena el formulario de aquí abajo y te respondemos.
