¿Firmaste tu hipoteca entre 2016 y 2019 y crees que no tienes nada que reclamar porque «el banco ya pagó los gastos»? Es lo que piensa mucha gente, y a menudo no es así. El banco asumió una parte, pero siguió cargándote otras que, según el Tribunal Supremo, le tocaba pagar a él. Por eso todavía puedes reclamar gastos de hipoteca de esos años. En Bibat Abogados trabajamos precisamente estas escrituras.
Lo esencial en 30 segundos
- Desde finales de 2015 muchos bancos cambiaron sus escrituras y empezaron a pagar algunos gastos (normalmente el registro).
- Pero siguieron cobrando al cliente otros, como la tasación, la gestoría o toda la notaría.
- El Tribunal Supremo ha dicho que un reparto parcial no salva la cláusula si te coloca en peor situación de la que te corresponde por ley.
- Puedes reclamar gastos de hipoteca que pagaste de más, con intereses. Y el plazo, en general, todavía no ha empezado a correr.
Qué ha dicho el Supremo sobre el reparto parcial de gastos
Tras la primera sentencia sobre gastos, muchos bancos pasaron a incluir cláusulas «de reparto»: el banco pagaba el registro y el cliente, todo lo demás. Además, te hacían firmar documentos que decían que ese reparto se había negociado contigo.
El Tribunal Supremo analizó un caso así en su sentencia 1048/2024, de 22 de julio (Roj: STS 4124/2024). Su conclusión fue clara: que el reparto no sea total no quita que la cláusula sea una condición general impuesta por el banco. Y si te deja en peor situación de la que marca la ley, es abusiva, es decir, nula.
También dijo que elegir entre ofertas cerradas del banco no es negociar. Negociar de verdad es poder influir en el contenido de la cláusula, y eso tiene que probarlo el banco.
Aquí en Álava, la Audiencia Provincial aplica el mismo criterio. En su sentencia 862/2026, de 3 de junio, anuló una cláusula en la que el banco asumía el registro y cargaba al cliente la tasación, la notaría y la gestoría. La firma de la FIPER (la ficha informativa previa) y de un documento de reparto no bastó para demostrar que hubo negociación.
Reclamar gastos de hipoteca: el reparto correcto
Para las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 (fecha en que entró en vigor la nueva ley hipotecaria, la Ley 5/2019), el Supremo ha fijado este reparto:
| Gasto | ¿Quién debe pagarlo? |
|---|---|
| Notaría (escritura de hipoteca) | Mitad el banco, mitad el cliente |
| Registro de la Propiedad | El banco, entero |
| Gestoría | El banco, entero (STS 555/2020) |
| Tasación | El banco, entero (STS 35/2021) |
| Impuesto de AJD | El cliente, si firmaste antes del 10 de noviembre de 2018. Desde esa fecha lo paga el banco por ley |
La clave: compara esta tabla con lo que pagaste tú de verdad. La diferencia es lo que puedes reclamar.
Para reclamar gastos de hipoteca no hace falta que la cláusula te lo cargue todo: basta con que te cargue más de lo que te toca.
Casos típicos que vemos en el despacho
«El banco pagó el registro y yo todo lo demás». Puedes reclamar la tasación, la gestoría y la mitad de la notaría. Es el caso de la sentencia de Álava que te hemos contado.
«El banco pagó el registro y la mitad de la notaría». Aún quedan la tasación y la gestoría.
«La tasación la pagué yo antes de firmar, directamente a la tasadora». También se puede reclamar si el banco la exigía para concederte la hipoteca. Guarda la factura.
«Ya he vendido la casa o he cancelado la hipoteca». No importa: lo que cuenta es lo que pagaste al firmar.
Cuánto puedes recuperar
Con los importes habituales de esos años, las partidas suelen moverse en estas horquillas:
- Tasación: entre 250 y 450 €.
- Gestoría: entre 250 y 400 €.
- Mitad de la notaría: entre 200 y 400 €.
En total, lo normal es que hablemos de unos cientos de euros y hasta algo más de 1.000 € por hipoteca, más los intereses legales desde que pagaste. Si tuviste varias hipotecas o novaciones, se suman. Son cifras orientativas: la cantidad exacta sale de tus facturas.
No es automático: lo que revisamos
Antes de reclamar gastos de hipoteca, miramos cuatro cosas:
- La cláusula de gastos de tu escritura: qué asume el banco y qué te carga a ti.
- Las facturas de notaría, gestoría y tasación. Si no las tienes, se pueden pedir.
- La fecha de firma: desde el 16 de junio de 2019 rige otra ley. En esas hipotecas el banco ya paga notaría, registro y gestoría, y el cliente la tasación.
- Los documentos de «negociación» que te hicieron firmar, por si el banco intenta apoyarse en ellos.
¿Ha prescrito? Cuándo puedes reclamar gastos de hipoteca
Es la duda más habitual, y la respuesta es buena. El Tribunal Supremo, en Pleno (sentencia 857/2024, de 14 de junio), siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE, fijó que el plazo para reclamar la devolución empieza cuando es firme la sentencia que anula la cláusula. Solo cambia si el banco demuestra que tú ya sabías antes que era abusiva.
En la práctica, eso significa que la mayoría de estas hipotecas siguen dentro de plazo. Aun así, conviene no dejarlo: cada caso tiene sus fechas y es mejor revisarlas cuanto antes.
Preguntas frecuentes
¿Y si firmé en 2019? Depende del día. Si fue antes del 16 de junio de 2019, se aplica la tabla de arriba. Desde esa fecha rige la nueva ley.
¿Tengo que ir a juicio? No necesariamente. Primero se reclama al banco por vía extrajudicial. Solo si no responde o lo rechaza, valoramos la demanda.
¿Me cuesta dinero reclamar? Trabajamos a éxito: si no recuperamos nada, no pagas honorarios. En vía extrajudicial cobramos el 20 % + IVA de lo recuperado; en vía judicial, si se gana con costas, nuestros honorarios los paga el banco.
¿Firmaste tu hipoteca entre 2016 y 2019?
Si es tu caso y quieres reclamar gastos de hipoteca, merece la pena que revisemos tu escritura. Nos la envías junto con las facturas de gastos y te decimos, sin compromiso, si tienes algo que reclamar y cuánto. Si quieres ver el tema desde el principio, tienes nuestra guía para reclamar gastos de hipoteca. Y aprovecha para revisar otras cláusulas abusivas de tu hipoteca, como la comisión de apertura o el seguro de vida a prima única.
Rellena el formulario de aquí abajo y te respondemos.
[FORMULARIO ZOHO]
Bibat Abogados · Guillermo Sarabia Blasco, abogado colegiado n.º 1486 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Álava. Este artículo es informativo y no sustituye el estudio individual de cada caso.
Reclamar gastos de hipoteca 2016-2019 no solo es posible, sino cada vez más viable gracias al avance de la jurisprudencia. Confía en un despacho que lucha por tus derechos.
